Ai tới các thành phố Hy Lạp đều nhận ra: rất nhiều chung cư năm tới bảy tầng, có ban công liên tục, mái bằng, và trông khá giống nhau.
Điều này thường được cho là kết quả của quy hoạch kém hoặc xây dựng vội. Thực tế nguyên nhân là một cơ chế tài chính cụ thể, và hiểu nó thì hiểu được cả hình dạng đô thị lẫn cấu trúc sở hữu nhà ở đây.
| Cơ chế | chủ đất đổi đất lấy một số căn hộ trong toà nhà mới |
|---|---|
| Không cần | tiền mặt từ bất kỳ bên nào ở giai đoạn đầu |
| Hệ quả | đô thị hoá rất nhanh với ít vốn |
| Dấu vết | sở hữu phân tán, nhiều chủ nhỏ trong một toà |
Bài toán sau chiến tranh
Bối cảnh: giữa thế kỷ 20, các thành phố Hy Lạp cần rất nhiều nhà ở khi dân cư từ nông thôn và từ các đợt di dân dồn về. Nhưng vốn thì không có — nhà nước không đủ tiền xây, ngân hàng chưa phát triển cho vay dài hạn quy mô lớn, và người dân không có tiết kiệm.
Đồng thời có một nguồn lực đang nằm không: nhiều gia đình sở hữu đất trong thành phố với những căn nhà thấp tầng cũ, nhưng không có tiền để xây lại.
Vấn đề là hai bên đều thiếu một nửa: người có đất không có tiền, người có năng lực xây không có đất.
Lời giải
Cơ chế được dùng rất thanh lịch: chủ đất giao đất cho nhà thầu; nhà thầu bỏ toàn bộ chi phí xây; và khi xong, hai bên chia nhau các căn hộ theo tỷ lệ thoả thuận.
Chủ đất nhận về vài căn hộ — thường một để ở và vài căn để cho thuê hoặc chia cho con cái. Nhà thầu nhận phần còn lại và bán để thu hồi vốn cùng lợi nhuận.
Điểm đáng chú ý nhất về mặt tài chính: không bên nào cần tiền mặt ở thời điểm bắt đầu.
Chủ đất trả bằng đất — thứ họ đã có. Nhà thầu được trả bằng căn hộ — thứ sẽ tồn tại sau khi xây. Toàn bộ giao dịch diễn ra mà không cần hệ thống tín dụng.
Đây là lý do cơ chế này lan rất nhanh và xây được khối lượng nhà ở khổng lồ trong vài thập niên — ở một nước không có vốn.
Vì sao các toà nhà trông giống nhau
Từ cơ chế trên suy ra hình dạng:
- Xây trên từng thửa đất riêng lẻ — mỗi toà là một giao dịch độc lập với một chủ đất. Nên không có quy hoạch tổng thể cho cả khu
- Tối đa hoá số căn hộ trong giới hạn quy định — vì số căn quyết định lợi ích của cả hai bên. Điều này dẫn tới việc xây kín thửa và cao tối đa
- Thiết kế tiêu chuẩn — nhà thầu lặp lại phương án đã biết là hiệu quả, vì mỗi dự án nhỏ và biên lợi nhuận không lớn
- Ban công lớn và mái bằng — phù hợp khí hậu, và ban công không tính vào một số giới hạn diện tích nên được làm rộng
Điểm cuối là một ví dụ hay về việc quy định định hình hình dạng công trình theo cách không ai cố ý — cùng nguyên lý như "khoảng giữa bị thiếu" trong quy hoạch đã bàn ở nơi khác trên trang này.
Dấu vết còn lại tới hôm nay
Cơ chế này để lại vài đặc điểm mà người mới tới sẽ gặp:
Một: sở hữu rất phân tán. Một toà chung cư có thể có mỗi căn một chủ khác nhau, và nhiều chủ là gia đình đã sở hữu từ đời trước.
Hệ quả thực tế: bạn thuê nhà từ một cá nhân, không phải từ một công ty quản lý. Điều này có mặt tốt — dễ thương lượng hơn — và mặt khó: chất lượng quản lý phụ thuộc hoàn toàn vào chủ nhà cụ thể.
Hai: tỷ lệ sở hữu nhà cao. Vì cơ chế này phân phối căn hộ cho nhiều gia đình, tỷ lệ người Hy Lạp sở hữu nhà mình ở thuộc nhóm cao ở châu Âu.
Điều này có ý nghĩa xã hội lớn: trong các giai đoạn khủng hoảng kinh tế, việc nhiều gia đình có nhà không phải trả tiền thuê là một lớp đệm quan trọng.
Ba: việc cải tạo toà nhà khó. Khi mỗi căn một chủ, mọi quyết định về phần chung — mái, thang máy, mặt tiền, cách nhiệt — đòi hỏi đồng thuận của nhiều người có điều kiện tài chính khác nhau.
Đây là lý do nhiều toà nhà có phần chung xuống cấp trong khi các căn hộ bên trong được sửa sang tốt.
Điều người thuê nhà nên biết
- Hỏi rõ về chi phí chung — có khoản phí chung hằng tháng cho thang máy, sưởi trung tâm, vệ sinh, và nó không nhỏ
- Hỏi về hệ thống sưởi — nhiều toà cũ có sưởi trung tâm chạy dầu, và chi phí chia theo diện tích. Ở một số nơi hệ này đã ngừng hoạt động do chi phí, nên căn hộ thực tế không có sưởi
- Tầng có ý nghĩa — tầng cao mát hơn vào mùa hè nhờ gió nhưng nóng hơn nếu ngay dưới mái bằng; tầng trệt mát hơn nhưng tối và ồn hơn
- Hướng ban công quan trọng — ban công hướng nam nhận nắng gắt vào mùa hè; hướng bắc mát hơn nhưng thiếu nắng mùa đông
Điểm về sưởi là điều bất ngờ lớn nhất với người Việt: mùa đông Hy Lạp lạnh hơn nhiều người nghĩ, và một căn hộ không có sưởi hoạt động là vấn đề thật chứ không phải chi tiết nhỏ.
Câu hỏi thường gặp
Cơ chế đổi đất lấy căn hộ hoạt động thế nào?
Chủ đất giao đất, nhà thầu bỏ toàn bộ chi phí xây, và khi xong hai bên chia nhau các căn hộ theo tỷ lệ thoả thuận — không bên nào cần tiền mặt lúc bắt đầu.
Vì sao các toà nhà trông giống nhau?
Vì mỗi toà là một giao dịch độc lập trên một thửa riêng, không có quy hoạch tổng thể, và nhà thầu lặp lại phương án tiêu chuẩn đã biết là hiệu quả.
Vì sao phần chung của nhiều toà xuống cấp?
Vì mỗi căn một chủ, nên mọi quyết định về mái, thang máy hay mặt tiền đòi hỏi đồng thuận của nhiều người có điều kiện tài chính khác nhau.
Điều gì cần hỏi kỹ khi thuê nhà?
Chi phí chung hằng tháng, và đặc biệt là hệ thống sưởi — ở một số toà, hệ sưởi trung tâm đã ngừng hoạt động do chi phí nên căn hộ thực tế không có sưởi.
